改变外国购买房地产潮流

在最近几个月中，外国人在新加坡购买包括顶层公寓在内的豪华公寓单位，已成为本来疲弱的市场的头条新闻。

(资料图)

然而，与2007年和2011年的峰值年份相比，当前的外国购买水平(今年至今)较低，并且自2011年底实施降温措施以来一直如此。外国人-包括新加坡永久居民(PR)据苏富比国际地产经纪公司(List Sotheby"s International Realty)对11月8日下载的URA Realis数据的分析显示，截至2019年，迄今为止，这里购买了3,044套，占非登陆私人住宅总数的20.9%。

2007年，外国人在这里购买了9,723个单位，从而获得了创纪录的29.9%的购买份额。外国购买量创历史新高，是在2011年，出售给外国人的9,748套私人公寓和公寓占33.8%的份额。

放眼来看，今年的外国购买仍比亚洲金融危机之前的1996年房地产市场高峰时的水平高。当时，外国人购买了2,531套住房，占市场的16.8%。外国买家继续在顶级价格范围内主导购买。到目前为止，在2019年到目前为止，公关和非公关外国人在核心中部地区购买了211套单位，价值超过500万新元，而新加坡人在同一范围内购买了88套单位。

在这里，我们追踪了过去24年中外国购买的起伏。

1990年代中期，新加坡的私人住宅房地产市场繁荣，以投机活动猖ramp为特征，当当局于1996年5月首次推出房地产降温措施时，这一繁荣就停止了。

这标志着房地产暴跌的开始，持续了八年之久。亚洲金融危机，互联网泡沫破灭和新加坡经济放缓等进一步打击了市场。

从2005年开始，由于一系列因素的综合影响，房地产价格和外国购买重新燃起，新加坡在海外的知名度不断提高，使新加坡共和国受到了海外富裕投资者的关注。

其中包括政府宣布新加坡将拥有两个综合度假胜地(设有赌场);国际营销热潮，邀请外国人竞标圣淘沙湾的住宅用地;滨海湾金融中心的计划;以及政府努力将新加坡定位为许多领域的枢纽。

ListSIR的研究主管韩焕梅说：“所有这些都为当地人和外国人创造了更多的就业机会。”

为了满足增加的人力需求，当局还放宽了对移民的限制。

在2005-2011年期间，公关人口从387,000增至532,000，增长了38%。韩女士指出，在同一时期，新加坡的非公关外国人人口从79.8万增加到139万，增长了75%。她补充说：“这可能解释了2006年至2012年间外国购房者激增的情况。”

升级周期分为两个部分。第一部分在2007年的繁荣时期达到高潮，该时期的繁荣见证了主要市场-核心中部地区(CCR)的高端市场的活跃。

其次是美国次贷危机，该危机恶化为全球金融危机-导致私人住房价格和交易量在2008年趋缓。

然而，在第二年，新加坡的房地产市场开始复苏-量化宽松时代低利率和高流动性的帮助下，外国购买也开始复苏。

2009年至2011年，外国买家的交易有所增加，这是一个主要差异。

与2007年的房地产繁荣不同，2011年的房地产繁荣主要是在郊区大众市场部分或外围中部地区(OCR)进行的购买。

汉女士说：“ 2010年至2013年，政府加大了住宅用地的销售;由于这些用地大多位于郊区，这意味着OCR推出的新项目激增，不仅吸引了新加坡人，也吸引了外国人。”

结果，外国人购买了当年在OCR出售的非有地私人房屋中的近30%，高于2007年的23%和1996年的11.7%。 OCR出售房屋的比例从1996年的85%下降到2007年的73.9%和2011年的69.5%。

市场观察家说，外国购买者大量进入郊区私人住房大众市场，而后者是新加坡人的中流triggered柱。这引发了ABSD于2011年12月推出，以平息过度购买住宅物业的情况。

非公关外国人在购买住宅物业时，要承担最高10%的额外购房者印花税(ABSD)。(2013年1月提高到15%，2018年7月进一步提高到20%。ABSD制度对新加坡人和PR的惩罚性较小)。

另一个值得注意的晴雨表是，在全岛范围内，非公共外国购买者所售私人公寓和共管公寓的份额从2001年的5.4%上升到2011年的19.4%。

仲量联行高级总监王德辉说：“结果是，当地人认为他们正在与富有的外国人竞争，并担心如果更多的外国人进入房地产市场，他们是否会被定价掉。”

随着ABSD的推出，以及从2011年开始的移民紧缩，外国购买者(PR和非PR外国人加在一起)的份额从2011年的33.8%降至2012年的23.8%，

仅查看非公关外国买家，他们的份额从2011年的19.4%下降到2012年的7%-此后一直保持单位数%。(但是，这些数据并不能完全反映出成为新加坡公民的外国人对市场的影响)。

从观点来看，Edmund Tie&Co首席执行官Ong Choon Fah强调指出，新加坡人继续是这里私人住宅物业的主要买家。“我认为这很重要，因为我们确实希望新加坡人拥有住房。住房委员会负责其中的很大一部分。当您达到一定的收入和财富水平时，您就渴望拥有私人住房，因此我们还必须确保也解决了新加坡人在这方面的愿望。

“我认为我们的海外购买水平不是很高。如果我们想要开放的经济，如果我们正在发展成为财富中心，我们希望吸引家族办公室，高净值人士将钱带到新加坡，因此您自然会吸引这些人到这里来。对我来说，很难说我要钱，但我不想你在这里买房，这实际上是整个过程的一部分生态系统。”她说。

“也就是说，我们不想像蒙特卡洛那样最终落成，蒙特卡洛那里的当地人不能住在自己的城市，因为价格上涨得如此之高，它成了富人和名人的游乐场。”

吸引外国人进入新加坡房地产市场的一个关键原因是，该国被视为投资的避风港。仲量联行资深董事王德辉说：“新加坡的稳固基础，以其政治稳定，经济繁荣，强大的治理以及法律和体制框架为基础，为外国人在这里投资提供了保证。”

ET&Co的Ong女士说，新加坡的Torrens所有权登记系统还可以确定财产所有权，这与某些国家的财产所有权更为复杂不同。

此外，新加坡房地产市场更具流动性。Ong女士指出：“在新加坡，外国人可以从任何人那里购买房产或出售给任何人。而在澳大利亚，外国人只能从开发商那里购买房产，并且只能卖给澳大利亚人或澳大利亚人PR。”

谁在买

这些年来，外国买家在新加坡住宅物业市场中的形象不断演变。

早在2007年和2011年，这些年中，每年都有来自70多个国家的外国公民在新加坡购买私人公寓和公寓。相比之下，今年购买房地产的外国人来自大约50个国家。早在1996年，这个数字曾经在30个国家左右。

在亚洲金融危机爆发前的繁荣时期，1996年，印尼人是新加坡外国购买者中的主要国籍。

他们在这里购买的房产将成为他们到新加坡购物和进行身体检查时的度假屋。他们最抢手的地点将在第9区和第10区-靠近伊丽莎白山和格伦伊格尔斯医疗设施以及乌节路黄金地带。

即使在今天，印尼人仍然偏爱第9和10区。

ListSIR的分析显示，从1995年(可从URA Realis系统获得外国房地产购买信息的最早日期)到2009年，印尼人与马来西亚人交替，成为未登陆私人住宅的外国买家的最高国籍。整批销售。

2011年，中国大陆人首次成为新加坡最大的外国私人公寓和公寓买家。从那以后，除了2012和2015年排在第二位，他们一直保持着头把交椅。因为那年马来西亚人是最高的。

仲量联行的王先生指出，中国在房地产市场上的崛起反映了经济大国的财富增长，这导致其许多富裕公民寻求海外投资。他说：“中国公民之所以被新加坡吸引，部分原因是文化和语言上的相似之处，以及这里住宅项目的质量。”

在过去的24年中，马来西亚买家也一直位列前两名，鉴于新加坡是马来西亚最接近的邻国，而且许多马来西亚人在这里生活和工作，这也不足为奇。

从2012年起，美国公民在新加坡房地产领域也越来越突出，一直是第五大外国买家。市场观察家将此归因于《美国-新加坡自由贸易协定》，根据该协定，美国公民与ABSD的新加坡公民享有同等待遇。

ListSIR的韩女士表示，最近的另一个变化是，印尼人自2017年以来已经从第三位跌至第四位。“一个原因可能是印尼于2016年7月推出的税收大赦战略。

相反，印第安人从第四名上升到第三名。

韩女士回忆说，大约在2007年期间，印度的工作专业人才因IT行业的就业机会而被吸引到新加坡，而中国的专业人员则是为了孩子的教育和寻找工作机会而来到这里。

ET&Co的Ong女士强调，最近一波中国买家潮包括更年轻，更精巧的服装。“他们分别在30多岁和40多岁之间，出行非常好;许多人也曾在海外生活或工作过。他们非常国际化，说一口流利的英语，而且他们知道自己的品牌。他们的设备齐全。”

最新冷却措施的影响

ListSIR的分析还显示了2018年7月最新降温措施的最终结果，其中包括大多数类别的ABSD费率提高了5个百分点。结果，现在不是新加坡公共关系的外国人的ABSD费率为20%。

将2017年1月至2018年6月(降温措施之前的时期)的交易与2018年7月至2019年年初至今的交易进行比较，发现外国人购买的私人公寓和公寓的数量下降幅度比新加坡人购买的下降幅度更大-遵循冷却措施。结果，新加坡人在全岛的购买份额从75%增长到78.6%。

在OCR(为当地人提供住房的主要地区)中，新加坡人的比例从采取降温措施之前的77.4%上升到采取措施之后的81.4%。

今年到目前为止，全岛的非公共部门外国购买份额一直在攀升，从第一季度的5.1%上升到第二季度的5.9%，到第三季度的6.9%。相比之下，公关购买份额从16.6%下降到15.9%，下降到13.5%。

今年吸引非公房外国买家强烈关注的项目包括：88号大道，CCR的Marina One住宅和South Beach住宅，城市边缘的Esta公园或中部地区其余地区(RCR)和Clematis的Parc Clematis。 OCR。

今年，在PR中最受欢迎的项目包括淡滨尼的宝藏，Riverfront Residences，Florence Residences，Parc Clematis(全部在OCR中)，Esta Parc，Stirling Residences和RCR中的Tre Ver。

韩女士预计，外国买家(公共关系和非公共关系外国人的总和)今年全年将购买约3500套私人公寓和公寓房，比去年购买的4,450套减少约20%。

仲量联行的王先生说：“降温措施，尤其是ABSD措施，对阻止外国人购买私人住房具有强大的威慑力。ABSD进行了三轮管理，以管理外国人以及本地投资者对私人住房的购买。降温措施是静态的，财富增长，收入增长和房地产价格是动态的，而且从长期来看，还在上升，这可能会随着时间的推移减弱降温措施的影响。”